Communiqués de presse

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« Le critère du plus faible coût ne peut suffire pour analyser le meilleur service
en matière de transactions immobilières »

Brussels,

La Commission a ouvert une réflexion sur les transactions immobilières. Un élément nouveau vient d'être apporté à cette réflexion par la publication de l'étude comparative réalisée sur ce même sujet par le Pr. Peter L. Murray de l'Université de Harvard (USA) qui démontre que l'analyse économique et le critère du plus faible coût ne sauraient suffire pour analyser le meilleur service.

Pour le professeur Murray, « rien n’indique qu’il existe une corrélation directe entre réglementation et coût d’une transaction, certains marchés réglementés offrant des services de qualité à des prix raisonnables ».

En outre, l'étude du Pr. Murray démontre que de nombreuses contraintes réglementaires n'ont d'autre objectif que d'assurer la sécurité complète de la transaction telle qu'elle est attendue par les consommateurs des divers pays de l'Union. C'est ainsi, en particulier qu'il souligne l'importance de la qualité des fichiers publics de propriété immobilière qui donne à l'acheteur d'un bien immobilier la certitude, dès qu'il aura signé son acte d'achat, que celui-ci ne sera grevé d'aucune servitude, aucune hypothèque et qu'il pourra en disposer pleinement sans risque. 

Le Pr. Murray souligne ainsi que dans les pays tels que la Grande-Bretagne ou les USA, la multiplicité des intervenants sur ces fichiers ne permet pas d'en assurer la fiabilité ce qui renforce le risque de contentieux et impose un surcoût avec l'assurance titre. Par ailleurs, le Pr. Murray a souligné lundi 1er octobre, en présentant cette étude, la diversité des responsabilités assumées par les notaires qui ne se contentent pas d'assurer la sécurité juridique de la transaction, mais qui dans certains pays comme la France, assument la responsabilité du transfert des fonds de l'acheteur vers le vendeur, ainsi que du versement de la totalité des taxes et impôts prélevés par l’État.

Le Président du CNUE, Klaus Woschnak, attire l’attention sur le fait que « le conseil juridique conféré par les notaires ne se traduit pas par une intervention longue et coûteuse. En effet, il ne faut pas juger l’intervention notariale sur les seuls critères du temps ou du coût le plus faible. La vérité sur les transactions immobilières réalisée par les notaires réside dans le fait qu’ils apportent une meilleure qualité et une sécurité juridique à partir d’honoraires transparents et égalitaires pour tous ». 

Pour le président Woschnak, la comparaison des prestations relatives aux transactions immobilières entre l’Estonie, l’Allemagne et la France d’une part et le Royaume-Uni ou la Suède d’autre part, montre que le notaire travaille à faible coût au bénéfice de l’acheteur et du vendeur. De plus, les règles professionnelles imposées par les États membres pour la profession notariale n’exercent aucune influence sur ce constat.

Le professeur Murray a constaté que la déréglementation du transfert de biens immobiliers n’a pas automatiquement pour conséquence une amélioration des services ni une baisse des coûts. Il estime d’ailleurs que sur les marchés déréglementés les banques, avocats et courtiers soient en mesure d’influencer les coûts et les pratiques en fonction de leur position stratégique sur le marché. Au sein des juridictions les plus réglementées comme l’Estonie et l’Allemagne, la moyenne des frais de transfert de propriété immobilière est basse, les systèmes d’enregistrement fonctionnent efficacement et la satisfaction s’avère élevée parmi les consommateurs, » selon lui.

« Il semble donc qu’il y ait peu de raisons d’encourager la normalisation de la réglementation, des pratiques et des coûts en matière de transfert de propriété immobilière au sein de l’Union européenne, » car « l’immobilier est foncièrement une affaire locale, » affirme le Professeur Murray. « Les différences de coûts et de pratiques à travers l’Union européenne ne sont pas significatives au point de peser sur le développement de l’immobilier ou les échanges commerciaux entre États membres. »  

Pour sa part, Jean-Pierre Ferret, vice-président du Conseil supérieur du notariat français a souligné, à cette occasion : "N’oublions pas que pour celui qui achète son logement, l'acte qu'il signe n'est pas seulement l'investissement financier le plus important de toute sa vie, ce n'est pas seulement l'endettement le plus lourd et le plus long qu'il contracte, c'est aussi l'acte dont il attend une vie paisible en famille. Pour cette seule raison, cet acte doit être entouré des plus grandes garanties lesquelles ont un coût".

Le CNUE a commandé cette étude indépendante à titre de contribution au débat politique lancé par la Direction générale de la Commission européenne pour la Concurrence à propos des transferts de propriétés immobilières.

près une comparaison du coût des transactions immobilières en Allemagne, en Estonie, aux États-Unis, en France, au Royaume-Uni et en Suède, le professeur Peter L. Murray de l’Université de Harvard a pu conclure que leur coût et leur qualité n’étaient pas liés au degré de réglementation du marché.

Le rapport final ainsi que le « Condesed report » du Professeur Murray sont disponibles sur le site Internet du CNUE à l’adresse suivante : www.cnue.eu

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