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Immobilientransaktionen: Der ZERP-Bericht kann nicht als Grundlage für politische Diskussionen dienen

Brussels,

Der Rat der Notariate der Europäischen Union hat den von der Europäischen Kommission in Auftrag gegebenen Bericht des Zentrums für Europäische Rechtspolitik (ZERP) der Universität Bremen über die Kosten und Modalitäten von Immobilientransaktionen in der Europäischen Union zur Kenntnis genommen. Er hebt hervor, dass es diesem Bericht an der notwendigen sachlichen Präzision und wissenschaftlichen Strenge fehlt. Der Studie gelingt es anders als von ihr behauptet nicht, einen Zusammenhang zwischen Regulierungsdichte und Kostenhöhe nachzuweisen. Am Beispiel Deutschlands räumen die Autoren sogar ein, dass die Kosten für den Verbraucher trotz einer hohen Regulierungsdichte im Vergleich zu deregulierten Systemen wie in England und den Niederlanden, die von der Studie als vorbildhaft eingestuft werden, gering sind. Der CNUE bedauert, dass die Gelegenheit der Einleitung einer echten Diskussion über den Immobilienmarkt nicht wahrgenommen wurde und gelangt daher zu der Auffassung, dass dieser Bericht keine sinnvolle Grundlage für politische Diskussionen sein kann.

Angebliches Ziel der ZERP-Studie ist es, die Funktionsweise des Dienstleistungsmarktes im Bereich der Immobilientransaktionen durch Preissenkungen ohne Qualitätseinbußen zu verbessern. Dabei stehen insbesondere notarielle Dienstleistungen im Visier der Studie, die deren Abschaffung bzw. Deregulierung empfiehlt. Erstaunlicherweise wird nicht gesondert auf die Gebühren von Immobilienmaklern – ein Beruf mit geringer Regulierungsdichte – eingegangen, die nach der Studie 70% der "professional fees" einer Grundstücksübertragung ausmachen.

Die theoretische und empirische Analyse der Immobilientransaktionsmärkte verdeutlicht, dass es nicht möglich ist, einen Kausalzusammenhang zwischen Regulierungsdichte und Kostenhöhe nachzuweisen. Eine von Professor Murray der Universität Harward durchgeführte Studie, die im Oktober letzten Jahres veröffentlicht wurde, zeigt das Absurde an dieser Annahme auf und kommt zu der Schlussfolgerung, dass "es keinen Nachweis dafür gibt, dass die Deregulierung der Dienstleistungen im Bereich der Immobilientransaktionen zu geringeren Kosten oder zu mehr Effizienz für den Verbraucher führen: Das Gegenteil scheint der Fall zu sein". Die Studie von Professor Murray ist hier abrufbar: http://www.cnue.eu/fr/000/actualités/murray-report-final.pdf

Der CNUE erinnert daran, dass das Notariat bedeutsame Pflichten in folgenden Bereichen treffen: unparteiische Beratung, Prüfung der Eigentumsverhältnisse, Umwelt- und Baurecht, Geldwäschebekämpfung etc.. Vor dem Hintergrund der gegenwärtigen "Subprime-Krise" spricht sich der CNUE gegen übermäßige Risiken für den Verbraucher aus, die durch die "Industrialisierung" bzw. Standardisierung vielfältiger und komplexer Handlungen entstehen. Die Rechtssysteme, die das Notariat kennen, haben sich bewährt. Die Notare stellen eine echte Regulierungsbehörde dar. Mit der öffentlichen Urkunde erteilen sie unanfechtbare Rechtstitel und gewährleisten damit eine Rechtssicherheit, die sich maßgeblich auf das Vertrauen und einen reibungslosen Wirtschaftsverkehr auswirkt.

Der Grund, weshalb die Autoren zu falschen Schlussfolgerungen gelangen, liegt in der Anwendung einer zweifelhaften Methodik. Der ZERP-Bericht stützt sich nicht auf tatsächliche Gegebenheiten, sondern auf die Ergebnisse einer Studie, die anhand einer nicht-repräsentativen Fragenbogenaktion durchgeführt wurde. Der Bericht beruht auf 681 Antworten für insgesamt 21 Länder, was wissenschaftlich unzureichend ist. Zudem stammen diese Antworten hauptsächlich von Personen, die erheblichen Interessenkonflikten ausgesetzt sein können. In mindestens einem Land ist festzustellen, dass mehr als zwei Drittel der Antworten auf die Fragebögen von Immobilienmaklern selbst abgegeben wurden (siehe Vermerk zur Erläuterung). Juristisch gesehen stützt sich der Bericht auf eine unbegründete Hypothese. In zahlreichen Ländern ist der Notarberuf nämlich mit der Übertragung öffentlicher Gewalt verbunden und daher von den Grundsätzen des Gemeinschaftsrechts kraft Artikel 45 EGV ausgenommen.

Angesichts des Tenors des Berichts  stellt  sich zu Recht die Frage, ob die Autoren nicht Dogmatismus an den Tag legen. Die Notare arbeiten eng mit den nationalen Behörden, aber auch mit und im Auftrag der Kommission selbst zusammen, um das Recht und die Qualität der Dienstleistungen zugunsten der Bürger zu verbessern. Die Initiative e-Justice verdeutlicht, dass sich Notare vollwertig für neue Technologien einsetzen, die – wie in der Strategie von Lissabon hervorgehoben – ein wesentlicher Faktor für Wachstum und Beschäftigung darstellen. Damit ist der Nachweis erbracht, dass sich auch ein "traditionelles" System an die Anforderungen der Gegenwart anzupassen weiß.

The CNUE in brief:

The Council of the Notariats of the European Union (CNUE) is an official body representing the notarial profession in dealings with European institutions. Speaking for the profession, it expresses the joint decisions of its members to the institutions of the European Union.

The CNUE includes 21 notarial organisations in the European Union. The European notariats are represented in the CNUE by the presidents of the national notariats. The CNUE operates under the authority of a President, the CNUE’s spokesperson, who has tenure for one year.

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